關(guān)于達(dá)州市主城區(qū)物業(yè)管理情況及對(duì)策建議
作者： 來(lái)源： 發(fā)表于：2015年03月27日 文章點(diǎn)擊數(shù)：13715
關(guān)于達(dá)州市主城區(qū)物業(yè)管理情況及對(duì)策建議
為進(jìn)一步規(guī)范我市物業(yè)管理工作，促進(jìn)城市管理不斷完善和發(fā)展，市政協(xié)經(jīng)濟(jì)委組成調(diào)研組問(wèn)卷調(diào)查了130戶物管企業(yè)、300戶業(yè)主，現(xiàn)場(chǎng)走訪了江南世家、恒大青年城、盛世小區(qū)、通錦國(guó)際新城、州河花園、麗江明珠等10多個(gè)物業(yè)小區(qū)，分別召開了物管企業(yè)、街道社區(qū)和職能部門、物業(yè)業(yè)主代表共計(jì)90多人參加的三場(chǎng)背靠背交流座談會(huì)，對(duì)主城區(qū)物業(yè)服務(wù)現(xiàn)狀進(jìn)行了深入調(diào)研。
一、主城區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀
近年來(lái)，我市物業(yè)服務(wù)業(yè)迅速發(fā)展，物業(yè)管理水平不斷提高。截止2013年，在主城區(qū)登記注冊(cè)和備案的物業(yè)服務(wù)企業(yè)130家，有物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目160余個(gè)，服務(wù)面積2600萬(wàn)平方米，受益人口40余萬(wàn)，年?duì)I業(yè)收入2.3億元，占主城區(qū)GDP(通川區(qū)183億元，達(dá)川區(qū)161億元)比重 0.667%，物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員30716人，其中，下崗再就業(yè)人員 15137名，事業(yè)單位分流人員279名，復(fù)員退伍軍人5375名， 被征地農(nóng)民9563名，社會(huì)閑散人員和殘疾人362名。物業(yè)服務(wù)業(yè)在擴(kuò)大社會(huì)就業(yè)、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定、完善城市管理與服務(wù)、改善居民居住環(huán)境以及助推經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)進(jìn)步與幸福達(dá)州建設(shè)等發(fā)揮著愈來(lái)愈重要的作用。
二、存在的主要問(wèn)題
1．配套政策缺失，體制機(jī)制不順。一是配套政策缺失。以《物權(quán)法》、《建筑法》等為母法、《物業(yè)管理?xiàng)l例》為從法的物業(yè)管理法律法規(guī)體系健全的情況下，我市存在配套性管理辦法和實(shí)施細(xì)則缺失。市人民政府辦公室雖在2006年發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理工作的通知》的地方性文件，但在到期廢止后卻沒(méi)有及時(shí)出臺(tái)新的、切合實(shí)際的相應(yīng)政策規(guī)定。《四川省物業(yè)管理?xiàng)l例》雖然明確了屬地管理原則，但由于本地相應(yīng)的政策規(guī)定沒(méi)有及時(shí)制定出臺(tái)，街道辦、社區(qū)都感到開展物業(yè)管理監(jiān)管工作缺乏更確實(shí)的依據(jù)。二是體制機(jī)制不順。通川區(qū)一直沒(méi)有物業(yè)管理的工作機(jī)構(gòu)，由市房管局物管科來(lái)管理，《四川省物業(yè)管理?xiàng)l例》要求按屬地管理原則由街道辦進(jìn)行管理，但市房管局和區(qū)政府在物業(yè)管理方面的職責(zé)沒(méi)有完全理順，出現(xiàn)配合不夠、推諉扯皮的現(xiàn)象。同時(shí)，一些街道辦和社區(qū)對(duì)自身在物業(yè)管理上的職責(zé)不清，主動(dòng)作為的意識(shí)不強(qiáng)，對(duì)物管過(guò)程中的投訴、糾紛等問(wèn)題不能及時(shí)解決，對(duì)業(yè)委會(huì)的產(chǎn)生、運(yùn)作等缺乏指導(dǎo)和規(guī)范管理。
2．業(yè)主主動(dòng)維權(quán)意識(shí)不強(qiáng)，業(yè)委會(huì)作用發(fā)揮不足。一是部分業(yè)主更多關(guān)注個(gè)體自身利益，對(duì)小區(qū)共同事務(wù)缺乏責(zé)任和熱情，不愿當(dāng)業(yè)主代表，甚至不愿參加業(yè)主大會(huì)，致使業(yè)委會(huì)成立難。二是少數(shù)人為了其他目的，遷怒于業(yè)委會(huì)，致使業(yè)委會(huì)不能正常工作，甚至癱瘓。三是業(yè)委會(huì)建設(shè)滯后。部分小區(qū)未成立業(yè)委會(huì)，有的小區(qū)雖有業(yè)委會(huì)，但產(chǎn)生過(guò)程和工作運(yùn)行不規(guī)范。有的業(yè)委會(huì)既沒(méi)有與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽定服務(wù)合同，也缺乏業(yè)主公約和議事規(guī)程，責(zé)權(quán)利不明確。四是絶大多數(shù)業(yè)委會(huì)成員年齡結(jié)構(gòu)老化，知識(shí)水平不高、法律意識(shí)不強(qiáng)，有的業(yè)委會(huì)成員行為不規(guī)范，以權(quán)謀私，缺乏公正性，難以有效履行職責(zé)，得不到廣大業(yè)主的認(rèn)可，缺乏威信和號(hào)召力。
3．物管定位不明，責(zé)任界定不清。物業(yè)管理是一項(xiàng)綜合系統(tǒng)的管理工作，涉及諸多部門和業(yè)主、業(yè)委會(huì)、開發(fā)商、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、街道辦、社區(qū)及專營(yíng)單位等多個(gè)方面，但由于各部門、單位的職能定位與責(zé)任界定不清，導(dǎo)致各責(zé)任主體之間圍繞責(zé)任邊界、權(quán)力界限、利益分配等矛盾、糾紛交織，使得物業(yè)管理承擔(dān)了很多不該承擔(dān)、無(wú)力承擔(dān)的社會(huì)公共服務(wù)職能和責(zé)任。調(diào)查中，業(yè)主反映的一半以上的問(wèn)題，都不屬于物業(yè)管理的責(zé)任范疇，如應(yīng)由政府承擔(dān)的社會(huì)治安職能、社區(qū)承擔(dān)的鄰里糾紛調(diào)解職能、水電氣等專營(yíng)單位應(yīng)承擔(dān)的管線、設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理職能、開發(fā)商承擔(dān)的房屋質(zhì)量與保修、安全隱患排查責(zé)任等，都被業(yè)主誤認(rèn)為是物業(yè)管理的事情。
4．物管矛盾交錯(cuò)，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)難度大。一是服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量不高、服務(wù)范圍不明確、舉措不到位，引發(fā)業(yè)主拒交物管費(fèi)的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。二是開發(fā)商遺留的房屋質(zhì)量、小區(qū)設(shè)計(jì)規(guī)劃、兩證辦理不及時(shí)、承諾不兌現(xiàn)、部分業(yè)主亂扔垃圾、野蠻裝修、違章搭建、亂堆亂放、亂養(yǎng)寵物等使得業(yè)主以拒繳物管費(fèi)表達(dá)不滿和抗議。三是業(yè)主有償服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)，思想觀念滯后，對(duì)物管服務(wù)的認(rèn)識(shí)仍停留在免費(fèi)住房時(shí)代，尚未形成花錢買服務(wù)的自覺(jué)繳費(fèi)意識(shí)，尋找各種借口任意拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)。主城區(qū)物管費(fèi)收繳率普遍偏低，約維持在60%左右，最低的月城小區(qū)180戶，就有125戶欠費(fèi)，欠費(fèi)率達(dá)69%。物業(yè)行業(yè)欠費(fèi)面90%以上，累計(jì)欠費(fèi)逾千萬(wàn)元。拖欠物管費(fèi)已成為一種常態(tài)，并從業(yè)主個(gè)體不繳費(fèi)擴(kuò)散到群體不繳費(fèi)，收費(fèi)難成了物業(yè)管理工作的一大難題。四是按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》相關(guān)規(guī)定，業(yè)主逾期不繳納物業(yè)管理費(fèi)用的，業(yè)委會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其繳納，逾期仍不繳的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。但訴訟程序復(fù)雜、周期長(zhǎng)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)走訴訟渠道成本高、執(zhí)行難，對(duì)欠費(fèi)業(yè)主沒(méi)有其他催收措施。五是收費(fèi)難導(dǎo)致物業(yè)管理難以為繼，部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)采取降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，服務(wù)質(zhì)量打折的消極態(tài)度應(yīng)對(duì)，這又進(jìn)一步加劇了業(yè)主的不滿，拒交物管費(fèi)現(xiàn)象更加嚴(yán)重，最終形成“服務(wù)差、收費(fèi)難，收費(fèi)更難、服務(wù)更差”的惡性循環(huán)，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的矛盾日趨突出和尖銳。
5．物業(yè)服務(wù)運(yùn)作不規(guī)范，服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)不透明。一是物業(yè)服務(wù)缺乏公開透明。部分企業(yè)沒(méi)有主動(dòng)公示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、計(jì)費(fèi)方式、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)事項(xiàng)，物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支情況，尤其是車位租金的收支情況不公示或應(yīng)付公示，對(duì)業(yè)主的咨詢答復(fù)也不及時(shí)，侵犯了業(yè)主的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。二是物業(yè)管理服務(wù)理念落后。部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理與服務(wù)的概念不清，角色定位不明，未擺正自身與開發(fā)商、與業(yè)主的關(guān)系，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中存在服務(wù)意識(shí)淡薄，服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)態(tài)度較差；不嚴(yán)格履行合同，忽視業(yè)主權(quán)益；處理問(wèn)題和矛盾的方法簡(jiǎn)單生硬；巧立名目，多收費(fèi)少服務(wù)，質(zhì)費(fèi)不符；以押金等不正當(dāng)手段強(qiáng)制業(yè)主服從所謂管理等問(wèn)題。三是從業(yè)人員素質(zhì)不高。由于物業(yè)服務(wù)行業(yè)整體社會(huì)地位不高，從業(yè)人員薪資待遇偏低，平均在月薪一千五左右，且?guī)缀跛腥藛T都沒(méi)有購(gòu)買“五險(xiǎn)一金”，致使物業(yè)服務(wù)行業(yè)人員整體素質(zhì)偏低。普通員工多數(shù)是“50、
三、對(duì)策建議
（一）完善政策體系，健全體制機(jī)制。一是市政府要從物業(yè)管理服務(wù)的公共性和綜合性、受益主體的廣泛性和差異性、服務(wù)的即時(shí)性和無(wú)形性、服務(wù)的持續(xù)性和長(zhǎng)期性四個(gè)方面著手，盡快制定符合我市實(shí)際情況的《達(dá)州市物業(yè)管理實(shí)施辦法》。二是相關(guān)職能部門要按照市政府要求和自身職能職責(zé)盡快制定符合達(dá)州實(shí)際的《達(dá)州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》、《達(dá)州市室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》、《達(dá)州市前期物業(yè)管理指導(dǎo)意見》、《達(dá)州市物業(yè)查驗(yàn)制度》、《達(dá)州市物業(yè)檔案資料管理辦法》、《達(dá)州市優(yōu)秀住宅小區(qū)、商業(yè)大廈、特種物業(yè)評(píng)選標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)選辦法》、《達(dá)州市物業(yè)管理服務(wù)招投標(biāo)規(guī)定》等規(guī)范性文件或?qū)嵤┘?xì)則。三是要按照各縣（市、區(qū)）政府為主導(dǎo)，管理重心下移的原則，進(jìn)一步明確達(dá)川、通川區(qū)政府與市房管局在物業(yè)管理工作中的職能分工，理順行政管理體制，形成多方參與，齊抓共管的體制機(jī)制。
（二）充分發(fā)揮業(yè)委會(huì)作用。 一是區(qū)政府應(yīng)督促社區(qū)、街道辦切實(shí)履行組織、指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會(huì)的召開和成立業(yè)委會(huì)的職責(zé)，制定《業(yè)委會(huì)議事規(guī)則》，監(jiān)督指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)依法履行職責(zé)，使業(yè)委會(huì)的產(chǎn)生和運(yùn)作更加規(guī)范。二是業(yè)委會(huì)要在所轄街道辦事處的指導(dǎo)下依法開展工作，積極配合和支持社區(qū)居委會(huì)工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。三是在業(yè)委會(huì)發(fā)生半數(shù)以上委員資格終止、任期屆滿未換屆、無(wú)法正常開展工作等情況時(shí)，由社區(qū)居委會(huì)暫時(shí)代行業(yè)委會(huì)職責(zé)，并盡快選舉新的業(yè)委會(huì)。未成立業(yè)主大會(huì)的住宅小區(qū)，可由社區(qū)居委會(huì)組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項(xiàng)。未實(shí)行物業(yè)管理的小區(qū)，由社區(qū)居委會(huì)組織業(yè)主自行管理。
（三）明確責(zé)任主體，促進(jìn)各司其職。一要進(jìn)一步明確物管工作中相關(guān)部門、開發(fā)商、專營(yíng)單位、業(yè)委會(huì)等各主體的職能職責(zé)，市房管局負(fù)責(zé)全市物業(yè)的指導(dǎo)、監(jiān)督、管理工作，促進(jìn)各施其職，各盡其責(zé)。二要構(gòu)建和完善以市、區(qū)、街道（社區(qū)）為主體的三級(jí)物業(yè)管理服務(wù)體系，建立物業(yè)管理長(zhǎng)效機(jī)制和矛盾處理前置機(jī)制，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)企業(yè)和物業(yè)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的立體式監(jiān)管。充分發(fā)揮社區(qū)、街道在物業(yè)管理中的基礎(chǔ)作用，在業(yè)委會(huì)的組建、協(xié)調(diào)業(yè)委會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)及配合相關(guān)部門對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督、管理等方面積極作為，把物管糾紛和矛盾化解在社區(qū)。四是二是根據(jù)《四川省物業(yè)管理?xiàng)l例》第四條的規(guī)定，建立街道辦事處牽頭的物業(yè)管理工作聯(lián)席會(huì)議制度，以社區(qū)為主體，政府各職能部門、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主、專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位、公安派出所等方面代表參加，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理和社區(qū)管理之間的相關(guān)問(wèn)題。
（四）實(shí)行多措并舉，破解收費(fèi)難題。一是加強(qiáng)對(duì)業(yè)主的理性消費(fèi)引導(dǎo)，培育成熟的物業(yè)管理服務(wù)消費(fèi)群體，業(yè)主在依法維權(quán)中樹立起“小區(qū)是我家、愛(ài)護(hù)靠大家”的意識(shí)和“享受服務(wù)、自覺(jué)付費(fèi)”的理念。二是推廣智能化物業(yè)和智能化物業(yè)管理，減少物業(yè)管理中安全、繳費(fèi)、秩序等環(huán)節(jié)不必要糾紛。三是推行物業(yè)管理早期介入，從房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)開始介入，掌握房地產(chǎn)用材、管線網(wǎng)布局和走向、物業(yè)質(zhì)量等情況，便于后期管理，降低因物業(yè)前期隱患多而產(chǎn)生的后期糾紛導(dǎo)致的收費(fèi)難。四是人民法院簡(jiǎn)化訴訟程序，降低追繳惡意欠費(fèi)的訴訟門檻，提高訴訟效率。
（五）強(qiáng)化行業(yè)管理，健全市場(chǎng)機(jī)制。一是積極扶持物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展，簡(jiǎn)化物業(yè)主管部門對(duì)申辦物業(yè)企業(yè)、資質(zhì)年檢等工作的辦理程序，提高辦事效率。二是建立物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)，強(qiáng)化行業(yè)自律，促進(jìn)企業(yè)自律、誠(chéng)信、守法經(jīng)營(yíng)，樹立良好社會(huì)形象。三是嚴(yán)格實(shí)行物業(yè)管理招投標(biāo)制度，引入專家評(píng)審、第三方評(píng)審機(jī)制，改變“建管不分”的現(xiàn)狀，為物業(yè)管理創(chuàng)造公開、公平、公正有序的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局。四是加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理與監(jiān)督，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行動(dòng)態(tài)考核，將收費(fèi)混亂、服務(wù)質(zhì)量差的的企業(yè)列入黑名單。實(shí)行企業(yè)履約保證金制度和信用檔案制度，將信用報(bào)告作為物業(yè)管理招投標(biāo)、業(yè)主大會(huì)選聘、企業(yè)資質(zhì)年審的重要依據(jù)，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)退市機(jī)制，推動(dòng)行業(yè)整體向優(yōu)勝劣汰、規(guī)范健康的方向發(fā)展。