李代術：對達州市主城區物業管理的建議
作者： 來源： 發表于：2014年03月20日 文章點擊數：7470
對達州市主城區物業管理的建議
市政協委員 李代術
物業管理是提升民眾生活品質的新興服務性行業。近10年來，我市物業管理從無到有，經營規模、覆蓋面迅速擴張，已經深入城市居民生活的方方面面，為推進創業就業，改善生活質量，加強和改進城市管理，推進社會管理創新以及維護社會和諧穩定發揮了積極作用。但也還存在一些亟待解決的問題：
一是物管企業運轉困難。目前，我市物管收費標準仍維持在2004年多層住宅0.2-0.6元/平方米·月、高層電梯住宅0.7-1.20元/平方米·月的較低水平，由于工資等物管成本逐年大幅增加，物管企業利潤空間遭到嚴重擠壓，便以減少服務人員、降低服務等級、逃避社會保險等方式來維持運轉，極大制約了行業發展。
二是老舊小區物管缺失。我市在2000年以前建造的老舊小區較多，規模小，配套設施不完善，安全隱患多，急需改造維修，維護成本較高，物管企業難以進駐。一些老舊樓（院）、安置房、廉租房、公租房等福利性或保障性住房，物業管理服務仍是空白。
三是業主委員會作用發揮不足。大多數業主缺乏“主人翁”意識，極少有人主動參與有關物業管理的會議與活動；業主委員會的產生隨意性大，有的不是由業主大會選舉產生，而是由建設單位或開發商指定，缺乏責任意識和公信力；業主委員對物業管理相關知識了解甚少，責任和服務意識淡薄，遇到問題難以公正合理地解決問題、化解矛盾，沒有發揮好在業主與物管之間的溝通協調作用。
四是遇到問題業主難以維權。目前，多數小區物業管理由原開發企業委托其子公司代管，或由開發商以前選聘的前期物業管理順利過渡，這種“自建自管”的模式引發了一系列問題：有的開發商建設時，配套設施不全，布局不合理，“兩證”辦理不落實，導致集訪、纏訪等群體事件時有發生；水、電、氣、網絡、消防、電梯等專業設備的安裝單位，重初裝、輕維護、疏管理，將設備運行不正常等問題直接轉嫁給物管企業，造成矛盾糾紛。由于涉及部門眾多，環節錯綜復雜，業主維權難，一些業主就以拒交物管費的形式對抗物管企業。據統計，全市物業行業欠費面90%以上，累計欠費逾千萬元。
五是有關部門物業監管不到位。涉及物業管理的職能部門10多個，都具有監管、審批的權利，但在具體的工作中，一些部門大局意識不強，重審批，輕監管，工作不到位，推諉扯皮時有發生，指導監管作用難以有效發揮。
針對存在的問題，現提出以下建議：
一是完善價格和服務機制。按照《四川省物業管理條例》，盡快修訂《達州市物業管理收費實施辦法》和《物業小區停車場服務實施辦法》；根據商業用房、老舊住宅、保障性住房和綜合性社區不同物管對象，分類分級制定不同的價格區間，推行 “等級服務、等級收費、質價相符”的收費機制，政府可在充分論證、聽證的基礎上制定合理的指導價，以做參考。
二是完善企業準入制度。要完善物管企業和物業項目經營進出機制。探索建立物管企業履約保證金制度，后期物管企業在接管小區物業時，一次性繳納履約保證金，用于違約處罰和棄管物業的善后處理。規范物業管理招投標行為，引入競爭機制，徹底改變物業管理工作由開發建設單位“自建自管”的狀況。同時建立物管企業信用檔案，讓業主給企業打分，按季度上報，年終評定，推動物管企業優勝劣汰。
三是健全行業自律管理。積極探索組建物管行業協會，及時出臺《達州市物業管理行業自律公約》，充分發揮行業協會在物管、政府、業主之間的橋梁作用。可將物管企業的等級初審、服務質量評估、不良記錄收錄等有關物業管理的前期業務移交給協會，建立經營誠信檔案，并作為準入和業務承接、融資、升級、評優的首要標準。同時，行業協會要加強物業管理條例宣傳，加大業務培訓，提升行業素質，提高服務質量。
四是聯動監管形成合力。構建以市、區、街道（社區）為主體的三級監管體制，加強對物管企業和物業經營項目的立體式監管。市房管局要強化對全市物業管理的指導、監督和管理；房地產行政主管部門要加強對本轄區物業管理的協調和監督；水、電、氣、網絡、消防、電梯等安裝單位，要嚴格按照規劃設計初裝，并定期進行維修，確保使用安全；相關單位、部門及街道（社區），要定期召開聯席會議，及時解決所遇到的各種問題和矛盾。
五是把好驗收關防隱患。后期物業在接管小區物業管理時，要按照物業管理條例的有關規定進行驗收，對物業管理用房不足、公用設施維修管理、水電氣費收繳方式等必須完善在物業管理協議中。小區竣工驗收時，相關部門必須嚴格把關，認真查看房屋質量是否合格、配套設施是否完善，按標準配備的物管用房是否到位等，并建立較為詳細完整的物業管理檔案。
六是因地制宜落實物管模式。老舊小區可先由政府出資改造物業管理必備的配套設施，再逐步實行有償專業物管服務。可在老舊小區推行“社區物業服務部”、“準公共服務”和“業主自治”等模式；對福利性、保障性小區，可探索引進物管企業，實行低標準收費，高標準服務，政府可對為該類小區服務的物管企業所繳納稅收的地方部分按先交后返的方式予以補助；有條件的社區，在方便出行符合城市管理規定的前提下，可與業主委員會協商，劃定部分區域作為對外收費的臨時停車場，用于彌補物業管理費用的不足。不具備物業管理條件的居民樓（院），可由居民推選出業主代表，自行管理和組織保安保潔及公用設施維護。